Eduard Fernández (@eduard_bcn)
El jutjat de primera instància número 6 de Granollers va emetre el 21 de desembre passat la primera sentència de l’estat espanyol que obliga a una entitat bancària a retornar íntegrament les despeses de la formalització de la hipoteca, assumides en la majoria de casos pel client. Entre els pagaments que l’entitat financera haurà de retornar s’inclouen els costos del notari, la inscripció en el Registre de la Propietat i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, que ascendeixen a un total de 3.371 euros. El veredicte també estableix l’abonament complet de tot allò pagat de més per la clàusula sòl, recollint la recent sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea.
Carles Pastor (1963, Sant Vicenç de Castellet), l’advocat que ha portat el cas als tribunals creu que l’allau de demandes per a que es retornin aquests pagaments pot suposar importants pèrdues pels bancs.
Quina és la principal novetat que incorpora la sentència del 21 de desembre passat?
La decisió respecte les despeses de la formalització de les hipoteques és una novetat. Jo vaig decidir interposar aquest tipus de demanda arran d’una sentència del Tribunal Suprem de l’any passat, que reconeixia aquest dret. Fins ara no hi havia hagut cap sentència, i això suposo que començarà a canviar. Hi ha campanyes per impulsar aquest tipus de demandes, ja que és una situació que afecta a molta gent.
Fer que els clients assumissin els costos de la formalització de la hipoteca era una pràctica molt comuna?
Sí, era una pràctica molt estesa, i el Tribunal Suprem (TS) dóna dos arguments molt interessants. El TS ho orienta de la següent manera: respecte a les despeses de notari i de registre, diu que el banc realitza l’operació però vol una garantia, que hauria d’assumir, ja que ell és el principal interessat. En conseqüència, cal que es faci càrrec de les despeses, que no es poden imposar al client. Aquest és el principal argument. Tot i això, he vist hipoteques del Banc Sabadell que estableixen que ambdues parts han negociat lliurement que el client pagui les despeses.
El cas de l’impost és més interessant, ja que el TS explica que al reglament del tribut s’estableix que l’impost li correspon al banc, malgrat que s’hagi fet assumir al client.
Es pot reclamar el retorn d’aquestes despeses en els casos en què, com comentava, la hipoteca estableixi que el pagament de qüestions com el notari o la inscripció al Registre de la Propietat s’ha negociat lliurement entre el banc i els clients?
Es tracta d’un cas més complicat, ja que s’estableix que s’ha negociat lliurement, i entraria dins el marge de negociació de la primera sentència, que diu que el que no es pot fer és imposar una despesa que no s’ha negociat.
Quants afectats poden haver-hi?
En alguns casos es calcula que hi pot haver fins a 8 milions d’afectats, i es tracta d’una pràctica que no comença a prescriure fins que no acaba la hipoteca, que sol ser de 30 o 40 anys. Per tant, és fàcil imaginar la gran quantitat d’afectats que hi ha.
Jo no sé si molta gent interposarà una demanda o no, però si molts s’hi decideixen, pot ser al·lucinant: multiplica, per exemple, aquestes 8 milions de persones per una xifra d’entre 1.500 i 3.000 euros per cas…
El que més fa pujar el cost és l’impost sobre Actes Jurídics Documentats, ja que el notari sol rondar els 200 euros, i la inscripció en el Registre de la Propietat, els 300 euros. Per contra, l’impost sobre Actes Jurídics Documentats es fa sobre el valor del préstec, i pot situar-se entre l’1% i l’1,7%, en funció del tipus que s’aplica.
Davant aquesta possibilitat, caldria reclamar que els bancs estableixin mecanismes pel retorn voluntari d’aquestes despeses, com es demana també amb les clàusules sòl?
Jo crec que no tothom demanarà el retorn d’aquestes despeses, jo imagino que això ho reclamaran els afectats que a partir d’ara interposin demandes per recuperar les clàusules sòl, o l’IRPH. Pot ser que hi hagi gent que decideixi gastar-se 300 o 400 euros en un advocat per recuperar aquest 3.000 euros, però surt més a compte si es reclama conjuntament amb altres qüestions.
En qualsevol cas, reclamar aquestes despeses ha de suposar una victòria segura als tribunals?
Sí, és un cas força clar. Tot i això, jo aconsello presentar-ho conjuntament amb d’altres reclamacions. D’aquesta manera t’assegures que no tindràs que assumir els costos judicials, ja que aquesta qüestió és pràcticament segura. A més, tots els casos que he examinat són imposicions clares.
No es tracta d’una pràctica que prescrigui en cap cas?
Com que és un contracte de tracte continuat, la prescripció comença a comptar quan s’acaba, però estem parlant de préstecs hipotecaris de 20 o 25 anys i per tant, la major part està ‘viva’, tots aquells firmats durant els anys 90 i els 2000 es poden reclamar.
Quan de temps s’ha d’esperar, de mitja, per aconseguir una resolució dels jutjats?
De vuit mesos a un any i dos mesos. Aquesta última sentència de Granollers la vaig interposar el setembre, però ha estat un cas excepcional.
D’altra banda, el govern va decidir ajornar l’aprovació d’un mecanisme perquè els bancs retornin els diners de les clàusules sòl als afectats sense passar pels jutjats. El gran volum de demandes pot acabar causant un nou col·lapse dels tribunals?
Jo crec que sí, pensa que el BBVA, per exemple, va fer un comunicat que deia que, respecte a la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, es farà el que diguin els tribunals espanyols. Això vol dir que qui vulgui recuperar els diners, haurà de reclamar-los.
